Terceira Turma decide que administradora de
imóveis não é parte legítima para ajuizar, em nome próprio, processo referente
a contrato de locação
A administradora de imóveis não é
parte legítima para ajuizar, em nome próprio, ação de execução de créditos
referentes a contrato de locação. Ela é apenas representante do proprietário e não
substituta processual. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior
Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento de recurso especial interposto pela fiadora
de um locatário. Na origem, uma administradora de imóveis ajuizou ação de execução
de aluguéis inadimplidos contra a fiadora do locatário. Posteriormente, a
fiadora opôs embargos à execução, alegando que a empresa não teria legitimidade
para executar os aluguéis em nome próprio. O juiz reconheceu a validade da fiança
e excluiu da execução valores acessórios, como água, energia elétrica e IPTU,
mantendo apenas o valor dos aluguéis devidos. A fiadora apelou, mas o tribunal
de segunda instância manteve a sentença, fundamentando que a empresa
imobiliária, “investida de amplos poderes de administração do imóvel locado e
bem assim de poderes especiais para constituir advogado e ingressar em juízo”,
é parte legítima para ajuizar ação de execução, tanto quanto o proprietário. A
fiadora, já falecida, foi substituída por espólio, o qual recorreu ao STJ. No
recurso especial, alegou violação do artigo 6º do Código de Processo Civil
(CPC), segundo o qual “ninguém poderá pleitear, em nome próprio, direito
alheio, salvo quando autorizado por lei”. Em seu entendimento, a administradora
de imóveis não é parte legítima para pleitear, em nome próprio, os aluguéis
devidos.
A locação de imóveis urbanos é
regulada pela Lei 8.245/91. A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso
especial, mencionou que muitos contratos de locação de imóveis são firmados com
a participação de um intermediário (corretor de imóveis ou imobiliária) que
atua, em maior ou menor grau, para convergir a vontade das partes em questões
como preço, modo e local de pagamento, entrega das chaves e vistoria do imóvel.
Ao analisar o processo, a relatora concluiu que a empresa imobiliária foi
constituída pelo locador para a prática de atos de administração em geral, com poderes
para, inclusive, ajuizar ações de interesse do proprietário do imóvel. “Nesse
ponto, ressalte-se que não há dúvidas, portanto, de que a imobiliária, por
força do mandato outorgado pelo locador, poderia ajuizar ação de cobrança ou de
execução de aluguéis e encargos inadimplidos, contra o locatário ou fiadores,
em nome do locador”, disse. Apesar disso, em relação à possibilidade de a
imobiliária ajuizar, em seu nome, ação de execução de aluguéis, ela explicou
que a legitimidade ordinária é de quem detém o direito material, no caso, o
proprietário do imóvel. “Todavia, a lei pode legitimar, extraordinariamente, outros
sujeitos, denominados substitutos processuais”, explicou Andrighi. Em seu
entendimento, a substituição processual só poderá ocorrer nos termos definidos
expressamente em lei, não sendo permitido que se opere mediante “disposição
voluntária e contratual feita entre substituído e substituto”. “A participação
da imobiliária, portanto, não é ampla a ponto de colocá-la no lugar do próprio
locador”, disse. “A legitimidade da administradora de imóveis – que foi
reconhecida nas instâncias ordinárias – deve ser afastada, por lhe faltar uma
das condições indispensáveis para o legítimo exercício desse direito, qual
seja, a possibilidade de ser substituta no processo e não apenas representante
do proprietário”, completou Andrighi. A ministra acolheu a alegação de violação
do artigo 6º do CPC, o que justificou o provimento do recurso especial. A Terceira
Turma anulou o acórdão do tribunal estadual e extinguiu o processo, sem resolução
de mérito, por reconhecer a ilegitimidade ativa da imobiliária. (Com informações
do STJ).
Fonte:
JC
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