A
Lei nº 12.744, publicada em 20/12/2012, alterou a Lei nº 8.245/91 - Lei de
Locações de Imóveis Urbanos - para nela incluir disposições específicas
aplicáveis à “locação nos contratos de construção ajustada”[1], conhecidos pela
locução inglesa built-to-suit. No built-to-suit, tem-se um regime especial de
locação no qual o locatário se obriga a alugar de um terceiro (normalmente um
empreendedor) um imóvel a ser adquirido e/ou construído ou reformado por esse
terceiro conforme especificações do locatário. A remuneração do
empreendedor/locador, nesse modelo, corresponde não só ao valor de mercado da
locação do imóvel como, também, à remuneração do capital investido para a aquisição
e construção (ou reforma substancial) do imóvel sob encomenda do locatário. Por
ter características próprias, muito se discutiu, no passado, sobre se o
contrato built-to-suit estaria submetido às disposições da Lei de Locações.
Alguns tribunais que tiveram a oportunidade de se manifestar sobre o tema
fundamentaram a admissão dessa modalidade contratual nos princípios da
autonomia privada da vontade e da liberdade de contratar[2] e, em consequência,
afastaram a aplicação de algumas das regras materiais da Lei de Locações. A
análise da Lei nº 12.744 nos leva a concluir que a mesma veio para, de um lado,
positivar o entendimento jurisprudencial a respeito de exceções já praticadas
e, de outro lado, indicar que naquilo em que a estrutura built-to-suit não
contraria a Lei de Locações deve ser ela aplicável. Assim, a Lei nº 12.744
inovou para expressamente excepcionar, nos contratos built-to-suit, dois dos
principais institutos de proteção dos locadores e dos locatários na Lei de
Locações: o direito à revisão dos aluguéis e o benefício de multa limitada a 3 aluguéis
e proporcional na hipótese de rescisão unilateral e antecipada da locação pelo
locatário. Adicionalmente, a lei confirma que as partes são livres para
contratar, aplicando-se, no entanto, as disposições procedimentais previstas na
Lei de Locações. No tocante à revisão dos aluguéis, a Lei nº 12.744
expressamente referendou o entendimento da jurisprudência sobre a validade da
cláusula de renúncia à revisão, já largamente utilizada nos contratos built to
suit. Com efeito, tal medida funda-se no fato de que o valor ajustado para o
aluguel neste tipo contratual corresponde à remuneração do locador/empreendedor
tanto pelo uso do imóvel ao longo do período contratual de locação quanto pelo
capital investido na aquisição e construção (ou reforma substancial) do imóvel,
sob encomenda. Mas é importante notar que a renuncia não é norma cogente, mas,
pelo contrário, é uma opção das partes e, assim, precisa vir claramente
prevista no contrato para ser aplicável e vinculativa. A renúncia, portanto,
não se presume e, na ausência de cláusula específica, ambas as partes – locador
e locatário – poderão se valer da revisão contratual nos termos da Lei de
Locações. Na outra ponta, a inovação legislativa determinou, de forma cogente,
que nos contratos built-to-suit a multa contratual pela denúncia antecipada da
locação pelo locatário será devida, sempre, na sua integralidade, limitada à
soma dos aluguéis vincendos. A opção legislativa, neste caso, considera que, no
contexto dos contratos built-to-suit, o empreendedor/locador tem direito à garantia
do ressarcimento dos investimentos feitos no imóvel enquanto que o locatário
tem a obrigação de promover tal ressarcimento além da obrigação de pagar o
aluguel mensal. Por fim, há que se ressaltar que a Lei nº 12.744 não faz
qualquer menção sobre sua aplicação aos contratos celebrados anteriormente à
sua vigência. Certamente esse será outro embate a ser travado entre as partes
contratantes de locações built-to-suit mas parece-nos razoável entender que a
primeira exceção, da renúncia ao direito revisional, somente deverá ser
observada se constar expressamente em contrato, enquanto que a segunda exceção,
da aplicação integral da multa devida pelo locatário, passa imediatamente a ser
aplicável observados os parâmetros estabelecidos em contrato e o limite legal. A
Lei nº 12.744 é certamente muito bem vinda para consolidar e pacificar o
entendimento jurisprudencial que se firmou nos últimos tempos a respeito dos
pontos de que trata. No entanto, sabe-se que existem outras questões jurídicas
suscitadas pela estrutura contratual built-to-suit que não foram reguladas
desta vez e que, portanto, continuarão a pressionar os tribunais em busca de
definição.
Fonte: JC
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